Credit ipotecar

Aplicati online pentru un credit imobiliar, “prima casa” sau credit standard. Raspunsul este imediat. Va stam la dispozitie si va oferim consultanta financiara de calitate dar si gratuita.

Dezvoltatorii participanti la Targul Imobiliar National desfasurat in perioada 24-27 septembrie 2009, au prezentat proiecte nu prea incurajatoare pentru cei care sperau sa cumpere o locuinta la un pret mai mic. Investitorii imobiliari anunta ca preturile au atins un nivel mimim si ca nu mai au unde sa mai scada.

“Clientii au inceput sa inteleaga ca preturile nu mai au unde sa scada, iar piata imobiliara incepe sa se stabilizeze”, a declarat Asher Lax, director de marketing si vanzari la Adama. Acesta apreciaza ca pretul corect pentru un apartament in Bucuresti in zone precum Titan sau Ghencea este de 900 de euro pe metru patrat construit. Preturile sub acest nivel nu reflecta costul real al locuintelor, iar calitatea ofertelor mai ieftine este indoielnica, sustine Asher Lax. Mai mult, ca urmare a cresterii cererii de locuinte noi, preturile vor evolua, inregistrand si ele cresteri de 10-20%.

“Piata a atins o limita”, afirma si Ion Catutoiu, consultant imobiliar. “Preturile nu vor scadea pe piata. Cine spune ca vor scadea vrea sa vina cu niste boom-uri” – este de parere si presedintele Platinum Group Valentin Tanase. Ofertele de 500 de euro pe metru patrat reprezinta proiecte nefezabile, intrucat acesta este chiar pretul de cost. De altfel, dezvoltatorii nu-si pot permite sa coboare preturile prea mult pentru ca nici nu ar acoperi  costurile terenurilor cumparate la preturi ridicate anul trecut. Jucatorii de pe piata imobiliara nu-si pot permite sa iasa in pierdere.

Ceea ce este mai surprinzator e totusi opinia unor dezvoltatori ca puterea de cumparare a romanilor se ridica la nivelul preturilor actuale. Din contra, asa cum arata un studiu al Colliers, pe piata de real-estate din Bucuresti s-au vandut in primele sase luni ale anului doar 515 apartamente noi si nici toamna nu este bogata in tranzactii.

“Am vandut 5 apartamente la targ, dar este vorba despre discutii care au inceput cu ceva vreme in urma. La un targ nu vine lumea ca sa cumpere, ci ca sa se familiarizeze cu proiectele”, explica Florin Tanase, reprezentantul proiectului Platinum Towers dezvoltat in cartierul Vitan din Bucuresti. Totusi, cifrele de pe piata investitiilor imobiliare din Romania pe semestrul doi din 2009 ar trebui sa dea de gandit. Cu o valoare de 12 milioane de euro, aceasta piata a inregistrat o scadere de 98,3%  fata de anul trecut.

Pe 20 mai, Guvernul a aprobat programul “Prima Casa”, prin care romanii care nu detin nicio proprietate isi vor putea cumpara prima lor locuinta. Din momentul in care va deveni functional, programul va sustine acordarea de credite ipotecare cu o valoare de maximum 60.000 de euro, pentru locuinte vechi sau noi. In aceste conditii, Prima Casa ar putea fi o gura de oxigen pentru dezvoltatorii imobiliari, confruntati cu scaderea numarului de cereri din partea potentialilor cumparatori.

Ministrul Gheorghe Pogea a precizat, de altfel, ca proiectul are o dubla miza: sociala si economica. Pentru dezvoltatori si institutii de creditare, el va insemna deblocarea si chiar relansarea pietei imobiliare, ca si creditelor. Pentru persoanele fizice care aspira la achizitionarea propriei locuinte, Prima Casa va insemna facilitarea accesului la creditul ipotecar, intr-un moment in care conditiile de creditare sunt extrem de aspre.

Programul stabileste ca nivel maxim al imprumutului suma de 60.000 de euro, insa nu limiteaza valoarea totala a achizitiei. Daca pretul locuintei depaseste 60.000 de euro, restul va fi platit sub forma de avans de catre cumparator. O alta conditie este ca acesta sa nu aiba niciun alt credit in derulare.

Programul se va derula prin intermediul bancilor care vor dori sa participe si care vor indeplini anumite criterii de eligibilitate. Printre acestea, se numara: costul creditarii, reteaua de distributie in teritoriu, durata de aprobare a creditului, avansul solicitat beneficiarului. Intrucat ipoteca este garantata de Stat, va fi mai simplu pentru banci sa acorde aceste imprumuturi. Valoarea totala a creditelor pentru achizitionarea de locuinte va fi, conform declaratiilor premierului Emil Boc, de 1 miliard de euro.

Un instrument cheie in derularea programului il va avea Fondul National de Garantare a Creditelor pentru IMM-uri, al carui obiect de activitate va fi astfel extins pentru a putea garanta inclusiv creditele ipotecare.

In limita sumei garantate, cumparatorii se vor orienta in general catre garsoniere si apartamente cu doua camere. Pentru un apartament cu trei camere, un cumparator va mai scoate din buzunar aproximativ 20.000 de euro. Concurenta intre blocurile vechi si cele din ansamblurile noi va fi cu atat mai mare cu cat tendinta este ca diferenta de preturi intre acestea sa fie destul de mica.

Asociatia Romana a Bancilor (ARB) a facut cunoscute doleantele bancherilor referitoare la revizuirea Regulamentului privind creditarea populatiei. Presedintele ARB Radu Gratian Ghetea a declarat la Forumul Bancar Roman ca Asociatia va propune BNR revizuirea Regulamentului nr.11 din 19 august 2008, pentru a facilita relansarea creditului imobiliar. “Dupa ce am facut ajustarile impuse de regulament, am observat ca foarte putine persoane se mai pot califica pentru un credit ipotecar”, a semnalat Ghetea.

Pe de alta parte, Banca Nationala nu se grabaste sa dea curs solicitarii ARB. Prim viceguvernatorul BNR Florin Georgescu a precizat ca e nevoie de ceva mai mult timp pentru a vedea daca reducerea creditarii se datoreaza intr-adevar noilor norme BNR. “Este usor sa spui ca nu te lasa doctorul sa manânci, dar poate tu nu ai bani în buzunar sa manânci. Va trebui sa vedem cat din reducerea creditarii este datorata crizei financiare si cat normelor noastre”, a explicat Florin Georgescu.

Semnalul de alarma a fost tras dupa ce in luna octombrie creditele acordate persoanelor fizice si juridice au scazut cu 0,6%. Totusi, aceasta luna nu este intru totul relevanta, intrucat in primele 20 de zile bancile au lucrat dupa vechile norme de creditare.

Principala preocupare a ARB sunt creditele ipotecare, cel mai mult afectate de Regulamentul in vigoare. Acesta impune stabilirea gradului maxim de indatorare a clientilor in mod diferentiat, de altfel, acesta fiind redus in medie cu 5 puncte procentuale. Nivelul maxim de indatorare admis este calculat in functie de categoria de clientela, destinatia creditului (de consum sau ipotecar), tipul creditului (defalcat in functie de moneda de exprimare sau de indexare), tipul dobanzii, comportametul clientului. In plus, se vor analiza riscul valutar, riscul de rata a dobanzii, precum si de majorare a costului creditului.

Capacitatea de rambursare a imprumutului este calculata, potrivit noilor norme, pe baza nivelului veniturilor considerate eligibile de catre insitutia de creditare, dar acesta nu poate depasi mai mult de 20% pe cel din anul anterior.

BNR a decis sa analizeze normele de creditare in luna ianuarie a anului viitor.

Proiectele rezidentiale vor avea de suferit de pe urma atitudinii tot mai rezervate a bancilor cu privire la acordarea creditelor in acest sector. Bancile au devenit mai reticente in a finanta ansambluri rezidentiale, ferindu-se mai ales de proiecte de amploare si examinand mult mai exigent dosarele dezvoltatorilor. Pe fondul de stagnare si incertitudine de pe piata imobiliara, lansarea de noi proiecte este improbabila, cu atat mai mult cu cat creditorii analizeaza mai atent riscul de faliment al companiilor. Mai mult, preferinta bancilor se indreapta acum catre cladirile comerciale sau de birouri. Principalii “vinovati” sunt cumparatorii, care asteapta o scadere a preturilor pentru a-si cumpara o locuinta mai ieftina.

Previziunile pentru 2009 nu sunt mai bune, o revenire a pietei fiind estimata abia pentru 2010. “Vom finaliza aceste investitii aprobate, dar nu incepem alte proiecte nici anul viitor, daca actualele conditii din piata nu se vor imbunatati. Am putea finanta daca va fi o cerere mare, insa vom fi prudenti”, anunta Marinel Burduja, prim-vicepresedintele Raiffeisen Bank. In prezent, RB a anulat si finantarile proiectelor planuite pentru finalul acestei veri, in valoare de 600 milioane de euro. Finantarile de proiecte imobiliare nu reprezinta in prezent mai mult de 20% din portofoliul de credite al bancii. De altfel, 60% din totalul acestor finantari se indreapta catre cladiri de birouri sau suprafete comerciale.

Raiffeisen Bank nu este un caz izolat. Tendinta e semnalata la toate bancile din tara. Analistii economici argumenteaza ca bancile-mama si-au redus liniile de finantare pe termen mediu si lung, iar pe termen scurt, acestea se confrunta cu lipsa de lichiditati.

Totusi, avand in vedere boom-ul imobiliar din ultimii ani, analistii sunt de parere ca pentru moment este vorba nu de un regres, ci de o corectie a pietei. „Consecintele restrictiilor impuse de banci vor fi ca se va construi mai bine si vor fi evitate scandalurile. Nu inseamna ca se va micsora numarul de proiecte, ci inseamna fie ca dezvoltatorii neseriosi vor deveni seriosi, fie ca vor disparea cei neseriosi de pe piata, o piata in care concurenta este inca mica“, explica Ion Radu Zilisteanu, purtatorul de cuvint al Asociatiei Romane a Agentiilor Imobiliare. Ramane de vazut daca aceasta corectie la nivelul pietei imobiliare nu va degenera, din cauza crizei, intr-un blocaj cu o durata mai lunga.